Mag. Friedrich Möstl Wirtschaftsprüfer und Steuerberater fmoestl@deloitte.at

Während die Aktienmärkte weiterhin schwächeln, fassen Privatinvestoren zunehmend solidere Werte ins Auge, nämlich jene in Immobilien.
Dabei sind sowohl Bauherrenmodelle als auch Vorsorgewohnungen von großem Interesse. Obwohl beide Modelle Immobilieninvestments darstellen, unterscheiden sie sich grundlegend voneinander. Gemein sind beiden Investitionsarten, dass durch langfristige Vermietung, unter Ausnutzung von steuerrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten und einer Wertsteigerung der Immobilie langfristig Vermögen aufgebaut werden soll.

Bei einer „Vorsorgewohnung“ wird eine bereits fertiggestellte oder nach Plänen zu errichtende Eigentumswohnung zu Vermietungszwecken angeschafft. Dabei profitiert der Steuerpflichtige als Vermieter durch die Rückerstattung der im Kaufpreis enthaltenen Umsatzsteuer als Vorsteuer. Darüber hinaus können Kreditzinsen, sowie die jährliche AfA oder sonstige im Zusammenhang stehende Kosten steuermindernd mit den Mieteinnahmen aufgerechnet werden. Wichtig hierbei ist allerdings auf einen entsprechenden Mix aus Eigen- und Fremdfinanzierung zu achten, denn es ist entsprechend der „kleinen Vermietung“ ein Gesamtüberschuss innerhalb 20 respektive 23 Jahren zu erzielen.

Bei einem „Bauherrenmodell“ beschließen eine Einzelperson oder mehrere Personen durch Zusammenschluss eine Immobilie zu bebauen oder zu sanieren mit der Absicht, sie anschließend zu vermieten. Dabei planen die Bauherren die Bebauung bzw. Sanierung und tragen auch das finanzielle und wirtschaftliche Risiko. Die Investoren erhalten ein ideelles Eigentum, d.h. ihr Recht bezieht sich auf einen Anteil an der ganzen Sache.
Die Miteigentumsgemeinschaft kann sich unter bestimmten Voraussetzungen aus den Bau- und Sanierungsaufwendungen die Umsatzsteuer rückerstatten lassen. Die anfallenden Baukosten (Herstellungsaufwendungen) können über 15 Jahre - und nicht wie im Regelfall auf 67 Jahre - verteilt abgeschrieben werden, wenn eine Zusage über eine Wohnhaussanierungsförderung vorliegt oder Aufwendungen gemäß Mietrechtsgesetz oder Denkmalschutzgesetz geltend gemacht werden. Diese beschleunigte Abschreibung führt dazu, dass die Mieteinnahmen (in der Regel) die ersten 15 Jahre weitgehend steuerfrei bleiben. Allerdings verlängert sich auch die Spekulationsfrist für einen etwaigen Verkauf auf 15 Jahre.
Ein Vorteil gegenüber der “klassischen” Vorsorgewohnung besteht darin, dass ein steuerlicher Totalüberschuss erst innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung bzw. 28 Jahren ab Baubeginn erreicht werden muss, um das Vorliegen einer steuerlichen Einkunftsquelle nachzuweisen.
Das jährliche steuerliche Ergebnis wird für die Miteigentumsgemeinschaft ermittelt. Die einzelnen Miteigentümer bekommen das auf sie entfallende steuerliche Ergebnis mitgeteilt und erklären diese im Rahmen ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung.

Zusammenfassend sind grundsätzlich beide Varianten bei sorgfältiger Planung dazu geeignet Steuern zu sparen. Die Rentabilität hängt allerdings nicht nur von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab, sondern auch vom Einstiegszeitpunkt im Rahmen der persönlichen Gehaltsentwicklung im Laufe der Karriere.

Mag. Friedrich Möstl
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater